YYDR-2023-02001

　　岳陽縣發(fā)展和改革局

　　岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　岳陽縣市場監(jiān)督管理局

　　關(guān)于進一步規(guī)范岳陽縣物業(yè)服務(wù)收費管理的通知

　　岳縣發(fā)改〔2023〕146號

全縣各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)單位：

　　為進一步加強我縣普通住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,根據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》及《湖南省發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)〈湖南省定價目錄〉的通知》（湘發(fā)改價調(diào)規(guī)〔2023〕125號）、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號）等規(guī)定，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就進一步加強我縣物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題通知如下：

　　一、我縣范圍內(nèi)保障性住房、業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費）實行政府指導(dǎo)價。普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費指的是業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費。前期物業(yè)服務(wù)費具體收費標(biāo)準(zhǔn)由縣發(fā)展和改革部門會同縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等因素制定基準(zhǔn)價及浮動幅度向社會公布（詳見附件1、2）。

　　我縣范圍內(nèi)別墅（專指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯(lián)排商品住宅）、其他非住宅，以及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費）實行市場調(diào)節(jié)價。

　　二、我縣范圍普通住宅物業(yè)服務(wù)等級分為一、二、三、四、五級，最低等級為一級，最高等級為五級。住宅公共性物業(yè)服務(wù)項目包括：綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護服務(wù)，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維護服務(wù)等五項。實行指導(dǎo)價的公共性物業(yè)服務(wù)收費可以基準(zhǔn)價為基礎(chǔ)上下浮動15%。（具體細則詳見附件1）。

　　業(yè)主大會成立之前實行政府指導(dǎo)價的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在商品房開始預(yù)售前根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，在政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價及浮動幅度內(nèi)擬定，在商品房買賣合同中與買受人予以約定，且必

　　需明確告知物業(yè)買受人及在商品房買賣合同中載明；物業(yè)服務(wù)收費的最終標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人按照法律法規(guī)和價格管理政策的規(guī)定向縣發(fā)展和改革部門申報備案，經(jīng)審查通過后執(zhí)行。保障性住房公共性物業(yè)服務(wù)收費，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主單位在指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況確定，并向縣發(fā)展和改革部門和縣住建部門報備。

　　業(yè)主大會成立之前的已購車位物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費收費標(biāo)準(zhǔn)按附件2執(zhí)行。

　　三、實行政府指導(dǎo)價的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)人在與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗移交手續(xù)后的三十日內(nèi)，持前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄及《岳陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)收費備案登記表》（附件3）（一式三份）等相關(guān)資料到縣住建部門辦理備案手續(xù)。

　　前期物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級在相同的物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)的住宅項目，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致。

　　四、業(yè)主大會成立前，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變動需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并通過簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

　　五、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在未成立業(yè)主大會前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；在成立業(yè)主大會后，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，通過法定程序，選擇服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量等級，費用收取標(biāo)準(zhǔn)及符合要求的物業(yè)服務(wù)人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序進行確定，并通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)全過程參與指導(dǎo)協(xié)商。

　　六、物業(yè)服務(wù)收費中有關(guān)問題的具體規(guī)定

　�。ㄒ唬�實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費采取包干制形式，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務(wù)合同約定；

　�。ǘ�）前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納；

　�。ㄈ�）房屋交付買受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主交納；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納；

　　（四）建設(shè)單位應(yīng)按照房屋購買合同約定的時間和約定的通知方式及時通知買受人驗收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應(yīng)在按照房屋購買合同約定的驗收交付房屋時間前告知建設(shè)單位。買受人接到建設(shè)單位通知驗收交付房屋的應(yīng)及時進行驗房辦理交付手續(xù)。買受人在查驗收房時存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定；

　�。ㄎ澹�業(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主依法承擔(dān)連帶責(zé)任；

　　（六）業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)費按80％交納。所稱空置房具體是指買受人辦理了已購商品房交付手續(xù)但還未入住或未使用的毛坯房，以及業(yè)主已辦理房屋交付手續(xù)、經(jīng)報告物業(yè)服務(wù)企業(yè)（報告內(nèi)容包括房屋水、電、燃氣等使用記錄）登記確認尚未入往或未使用的直接從建設(shè)單位購買的精裝房。

　�。ㄆ撸�業(yè)主出租法定不計建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費，承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費;承租人依法用于停車用途的，按照已購車位物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費按月計收，業(yè)主具體交費時長也可遵循自愿原則按照季或者是按照年交納。經(jīng)業(yè)主同意后雙方約定預(yù)收的，最長預(yù)收期限不得超過十二個月；

　�。ò耍┙ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、有效期等，并按規(guī)定報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內(nèi)不得以高于備案價格進行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務(wù)收費按照《湖南省機動車停放服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放服務(wù)費的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費。建設(shè)單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。對進入住宅小區(qū)停放的外來車輛1小時內(nèi)免收停車服務(wù)費；

　�。ň牛┘涌於�次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施改造，鼓勵依法依規(guī)移交給供水企業(yè)實行專業(yè)運行維護。由供水企業(yè)負責(zé)運行管理的二次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施，其運行維護、修理更新成本計入供水價格，不得另行收費。二次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施暫未移交供水企業(yè)運行管理的，可根據(jù)實際加壓電費計算加價標(biāo)準(zhǔn)，報縣發(fā)展和改革部門備案后執(zhí)行。二次供水加壓電費實行限價管理，分別按有屋頂水箱不超過0.6元/噸和無屋頂水箱不超過0.95元/噸收取。二次供水加壓電費的計算方法為:單位加壓電費=（加壓設(shè)施功率×加壓設(shè)施運行時間）×用電單價/加壓水量，或（單位加壓電費=月平均加壓電費/月平均加壓水量）。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電、氣等其他價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費。

　　七、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量等級、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、優(yōu)惠政策以及市場監(jiān)督管理部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費用。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、利用公共部位公共設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營等收入和使用情況，本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，并應(yīng)在醒目位置以書面公告的方式告知業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)業(yè)主提出的質(zhì)詢。

　　八、縣發(fā)展和改革部門會同縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)本縣范圍實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定�？h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)本縣范圍物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)人提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)�？h市場監(jiān)督管理部門負責(zé)對違反相關(guān)法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。

　　九、縣發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)會同住建部門和市場監(jiān)管部門建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價動態(tài)調(diào)整機制，引導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同中明確約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。對服務(wù)不到位、投訴率高、問題反映集中、達不到合同約定服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)令限期整改，逾期拒不改正的降低其物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，并記入企業(yè)不良經(jīng)營信用檔案。

　　十、物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由縣市場監(jiān)督管理部門依法予以處罰：

　�。ㄒ唬┻`反本辦法規(guī)定，不遵守政府指導(dǎo)價管理擅自制定或上調(diào)收費標(biāo)準(zhǔn)并收取物業(yè)服務(wù)費的；

　�。ǘ�）超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費的；

　�。ㄈ�）擅自設(shè)立強制性收費項目的；

　�。ㄋ模┎粚嵭忻鞔a標(biāo)價或不按規(guī)定明碼標(biāo)價，價外加價的；

　�。ㄎ澹┢渌�違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

　　十一、凡本通知未予具體規(guī)定的，均按《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　十二、本通知自2023年7月1日起施行，有效期5年。之前有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費政策與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

　　附件：1.岳陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)

　　2.車位物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)

　　3.岳陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)收費備案登記表

　　岳陽縣發(fā)展和改革局

　　岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　岳陽縣市場監(jiān)督管理局

　　2023年6月16日